Mercado Imobiliário em Orlando – Vale a pena investir?

Olá leitores, tudo bem?

Tem MUITO tempo que eu postergo, deixo de lado e não me posiciono em relação ao mercado imobiliário de Orlando, algo que muitos me perguntam, via email, pedindo minha opinião sobre isso, se vale a pena, onde comprar, como fazer e assim por diante. Sempre deixei claro a todos que nunca fui corretor de imóveis, seja no Brasil ou nos EUA (e, confesso, ainda bem).

Pela lei da Florida (e entendo que esse é um entendimento universal), somente quem pode vender um imóvel são corretores licenciados e com as devidas qualificações para tais atividades. Portanto, busque sempre as melhores alternativas de profissionais qualificados para auxiliar você nesse tipo de demanda.

Nada impede que eu, você ou quem quer que seja, estude sobre o assunto, saiba sobre o assunto e ajude as pessoas a refletir sobre isso, pesquisar imóveis e assim por diante. Este é o objetivo desta matéria – deixar claro pro leitor qual é a posição do Viver em Orlando, e por consequência, do seu autor, sobre essa polêmica questão do mercado imobiliário nos EUA.

Bem, antes de mais nada, vale a pena fazer uma imersão no tempo e irmos para o inícios dos anos 2000 (quando lembro dessas datas fico com a nítida sensação de que o tempo passa rápido demais). A realidade do mercado de imóveis dos EUA naquela época era bem diferente do que temos hoje em dia, BEM mesmo. Na verdade, ao longo da história da economia nas nações, podemos perceber momentos distintos de criação de bolhas imobiliárias e, por consequência da dinâmica das relações econômicas, percebemos também os estouros destas, ocasionando grandes crises dentro da macro-economia das nações.

Evidentemente como estamos falando de mercados globais e, por consequência, de relações bem próximas entre as nações, os impactos das crises geralmente tem um efeito dominó no cenário internacional, situação essa que ocorreu na crise recente dos EUA. É claro que pensar numa crise da maior economia mundial é pensar num cenário muito complicado para a maioria das outras nações, umas com maiores perdas do que outras. Enfim, esse é um ponto que deve ser levado em consideração para entendermos uma outra questão:

Quando ocorre a crise nos EUA e afeta a indústria da construção civil, o Brasil estava num cenário de boa perspectiva econômica, com salários em alta e relativo crescimento, além do dólar bem enfraquecido frente ao real. Assim, ficava relativamente tranquilo as pessoas pararem para refletir sobre investimentos fora do Brasil, não é mesmo? Vejam que os preços de imóveis nos EUA, nos últimos 5 e 6 anos, estão bem interessantes quando comparados aos imóveis nos grandes centros do Brasil. Porém amigos leitores, não podemos nos enganar. A realidade americana não é a Flórida em termos de custo. A Flórida é uma curva fora do gráfico convencional. E nem toda a Flórida, diga-se de passagem, é assim tão “barata” pra se comprar uma casa ou apartamento, vide os casos de Miami e Boca Raton……

Vejam a análise das variações médias de preços de imóveis novos nos EUA, desde a década de 60 até os dias de hoje. Esse gráfico ajuda a perceber o quão grande foi o crescimento no valor dos imóveis na história americana, em função de diversos fatores internos da economia dos EUA, com destaque para década de 70, um dos piores momentos em termos de inflação no país.

Vejam que a partir de 93, justamente na era Clinton, os valores de imóveis nos EUA começam a disparar. Algo parecido havia ocorrido no passado, mas houve uma intensificação em termos de empréstimos para compra de imóveis na América que fez com que os preços, naturalmente, disparassem e houvesse a criação de um cenário muito peculiar dentro da economia, algo que todos sabemos (ou pelo menos aqueles que estudam sobre); oferta x procura. Evidentemente que nessa fase da economia americana, Clinton trouxe de volta a “esperança” do American Dream, das famílias vivendo o sonho americano e toda aquela “papagaiada” que conhecemos na literatura. Assim, muita grana acabou sendo emprestada (com critérios, digamos, nada ortodoxos) e isso gerou um crescimento natural dos preços de imóveis que, ao longo dos anos, se mostrou ineficiente a partir da realidade da bolha, tão conhecida depois de 2007.

Não vou me estender muito neste detalhe dos porquês da crise e da bolha em si pois entendo que esse é um assunto bem complexo a ser avaliado e muitas são as fontes e teses que procuram explicar as razões que levaram ao colapso da construção civil na crise de 2007/2008. Sem nenhuma dúvida um dos melhores artigos que eu encontrei nas minhas pesquisas e que, de certa forma, faz uma avaliação passo a passo de toda a crise, desde a sua origem até o cenário atual, vocês podem ler na íntegra clicando aqui. Recomendo a leitura caso você tenha interesse no tema.

Apenas reitero que foram sucessivos aumentos de crédito circulante na economia, proporcionados pelo próprio FED (o banco centra dos EUA) que levaram a uma profusão de empréstimos e, por consequência disso, da canalização de uma parte considerável desse dinheiro para o setor de imóveis. Ora, se esses empréstimos eram feitos, muitas das vezes, sem grandes critérios de retorno para o sistema financeiro (ou qualquer outra entidade, empresa, o que seja, que se responsabiliza por eles), em algum momento, num cenário de crise e de calote, certamente alguém  vai pagar a conta – e no caso americano, não foram os bancos. Foram as pessoas que perderam TUDO (não apenas a casa em si, que diga-se de passagem, nem era delas).

O povo americano, numa avaliação bem sistemática, acabou sendo “vítima” de um sistema financeiro que sabia das possíveis consequências dos empréstimos, mas pouco fez pra evitar a bolha. Qualquer semelhança com a realidade do Brasil meus amigos é mera peça de ficção, para não dizer que estamos indo, literalmente, para o mesmo caminho. Só que tem um detalhe aí, o poder de recuperação da economia americana, pautada no padrão-dólar de relações econômicas internacionais é MUITO superior a brasileira. Portanto, quando a crise no Brasil estourar (e ela vai, não tenham dúvida disso), certamente muita gente vai perder muito dinheiro investido em imóveis, assim como ocorreu nos EUA.

Bem, até aí os leitores devem se perguntar: OK Luciano, esses eventos históricos, Fed, etc são importantes e tal, mas não entendo muito a questão central – vale ou não comprar um imóvel nos EUA?

Esse é o ponto que eu estou tentando refletir junto aos amigos leitores tem muito tempo. Quase todos os dias recebemos alguns emails com dúvidas sobre isso, e também, com dúvidas acerca das vinculações entre adquirir um imóvel nos EUA e o fator imigração. Já deixei claríssimo no site que NÃO EXISTE NENHUMA REGRA OU LEI OU VINCULAÇÃO que facilite a vida dos imigrantes para processos de obtenção de residência permanente a partir da compra de uma casa. Isso é uma lenda criada por grupos que, naturalmente, tem o interesse em vender imóveis, ganhar suas respectivas comissões e brincar com os sonhos das famílias. E acreditem meus amigos, são muitos os que atuam nos EUA dessa forma.

Segundo ponto: vale a pena ter uma casa nos EUA (principalmente quando as pessoas falam em “investimento”) se pegarmos a realidade de preços de hoje na América e compararmos com a realidade dos preços hoje no Brasil. Na verdade, não se esqueçam que estamos falando da Flórida e não de Nova Iorque. Portanto, me parece bem razoável que uma casa em Orlando, ou um apartamento de pequeno porte em Miami acabam sendo, mesmo com o câmbio alto, mais baratos do que um apartamento na zona sul do Rio de Janeiro. Isso é fato. No entanto, apenas o fator “poxa, tá barato!!” não é, ao meu ver, algo razoável na definição de compra de um imóvel no exterior, em especial quando as famílias acabam financiando essas aquisições para liquidez no longo prazo. 

Vejam, uma coisa é você comprar algo a vista, cash buyer. Outra é você financiar a compra de um imóvel e ter uma dívida de longo prazo, 10, 20, 30 anos, atrelada ao dólar e com renda passiva em reais. Ora, é o que muita gente tem feito. E isso é claramente uma falta de avaliação concreta dos fatos. Pensem no cenário que ocorreu recentemente com a Argentina, no debate entre o peso argentino x dólar. A variação está absurda. E como ficaram aqueles camaradas que tiveram investimentos feitos em dólar e tem de usar o peso para quitar esses compromissos? Já pensaram no mesmo cenário (ou parecido) ocorrendo no Brasil?

Lembro que o câmbio no Brasil tem sido controlado de forma artificial já tem algum tempo e neste momento me parece que não há muita perspectiva positiva na macro-economia do nosso país. Logo, face inclusive a própria recuperação da economia americana (e também do substancial aumento dos imóveis nos EUA), penso eu que é temerário as pessoas acharem que é fácil, simples e com risco zero chegar nos EUA e comprar uma casa financiada. REPITO: cash buyer é outra história. Se você tem dinheiro e quer investir, compre sim imóveis em Orlando ou onde quer que seja. Na Itália e Espanha, por exemplo, devido a crise financeira que assola a Europa, os preços dos imóveis estão baixíssimos. É possível hoje comprar um apartamento na Itália por menos da metade do que se paga numa casa em Orlando. É só o leitor buscar aí na internet nas fontes corretas que ele acha.

Uma outra avaliação que vejo pouca gente fazer é: eu preciso ter um imóvel nos EUA? Se a resposta for sim, entendo que você está com uma grande perspectiva de sair do Brasil, não é mesmo? Se a resposta for sim, entendo que vale a pena gastar tempo, investir em possibilidades reais e concretas de imigrar de forma legal. Se a resposta for, eu quero ter uma casa para férias a título de investimento para locação de temporada, meus amigos, tomem cuidado.

– Primeiro, esse mercado já está mais do que saturado (lembrem-se da velha lei da oferta e procura e da quantidade de pessoas que já fizeram isso).

– Segundo, não esqueçam que os custos de manter uma casa de locação são TODOS do proprietário, desde as taxas condominiais até as utilities. Muitas vezes, as taxas de retorno desse tipo de negócio são risíveis. Isso mesmo que você leu. Basicamente se “paga a conta”. Ora, se você está fazendo um business para pagar a conta, não sei exatamente se isso pode ser categorizado como investimento, concordam?

– E terceiro, será mesmo que existe um demanda de ocupação justificável para essa finalidade? Vejam que se a idéia é investir num imóvel para locação, você tem que arcar com os custos de manutenção, de mobília, etc, sem contar os impostos anuais e muitas vezes com as taxas cobradas das administradoras dessas casas que podem ser um valor fixo por mês e um percentual encima das locações. Aí muita gente diz: “é mais barato que no Brasil”. Claro que é, ou melhor, esta menor que no Brasil. Isso já dá uma bela reflexão.

Por fim, para concluir essa linha de pensamento, eu penso que os preços de imóveis nos EUA, pegando como base a Flórida, estão com preços bem mais salgados do que eram 3 e 4 anos atrás. Em 2011, quando fui visitar um condomínio fechado em Windermere, conseguíamos comprar uma casa, dois andares, super bonita e estrutura, por cerca de 180 mil dólares, cash e na planta. Neste mesmo condomínio hoje, não conseguimos comprar nada por menos de 350 mil dólares, na planta. Em pouco mais de 3 anos e meio, a variação foi de quase 100%.

Novamente convido você a refletir: Luciano, o que eu compro em SP e RJ (em zonas nobres) com cerca de 500 mil reais? NADA. Não se compra nada no Brasil hoje em dia com esses valores em certas zonas – Morumbi, Jardins, Zona Sul carioca, Plano Piloto em Brasília e assim por diante. Mas…..e a bolha mesmo? Quando ela explodir, a coisa vai ficar complicada. Vejam a recente matéria no JG sobre esse tema. Hoje em dia é mais fácil comparar RJ e SP com Manhattan (…)….vejam essa outra matéria sobre a “bolha” brasileira…..salve-se quem puder 🙁

Vale a pena o financiamento de longo prazo?

Acredito que se você tiver um bom assessoramento de uma empresa especializada, com suporte em todos os campos, desde da pré-aprovação de crédito (baseado no histórico que você tem no Brasil), passando pela boa negociação junto a construtora e/ou ao proprietário que deseja vender a casa e, sem dúvidas, um suporte integral pós-compra, pode valer a pena pensar na hipótese de financiamento com possibilidade de liquidez do empréstimo antes do prazo. Daí é preciso ver a questão dos juros, é preciso calcular se esse pagamento antecipado poderia deduzir do montante devido e assim por diante. Fazer uma análise do sim ou não, sem avaliar uma série de variáveis não é interessante. Assim como não é interessante chegar nos EUA, passar 15 dias e decidir que quer ir morar em Orlando e comprar uma casa. É preciso ter planejamento e não cair na tentação da facilidade. Se existe a facilidade, ou atuamos de forma cautelosa e criteriosa para avaliar o melhor negócio OU podemos ter problemas mais na frente.

No entanto, nada é mais interessante do que a compra a vista. 

A hora é agora!!!

Eu não tenho dúvidas que o mercado imobiliário dos EUA já está em plena fase de recuperação. Ponto. Talvez Detroit hoje em dia esteja com preços extremamente acessíveis em função de uma série de problemas que a cidade enfrenta e, por consequência, uma taxa de desocupação incrivelmente absurda para uma cidade que já foi um dos maiores centros da economia americana. Acho que a hora já passou. Mas ainda é possível sim conseguir excelentes negócios no mercado americano, principalmente se você não focar apenas em construções novas. Vejo que tem muita gente que compra imóveis cash com preços bem convidativos, geralmente imóveis em foreclosure e short-sale, reformam e vendem essas casas e apartamentos. Tem muita que teve êxito fazendo isso, pois as margens de lucro são altas em determinados casos. Porém, é preciso fazer uma ampla avaliação de mercado pra saber se essa revenda seria vantajosa.

Não se encante com o que você vê a primeira vista!!!

Quem já teve a curiosidade de ir visitar um condomínio em construção em Orlando (e são várias as opções), certamente visitou a casa-modelo, lindamente decorada, com uma bela piscina e etc. O camarada já saí dali com a definição na cabeça. Isso é marketing e estratégia de venda, claro. VALE MUITO A PENA pesquisar bastante antes de efetuar uma compra. Focar apenas em um ou dois condomínios me parece ser um erro (salvo se você tem a pretensão de fato de morar naquela comunidade exata). Visite várias opções e conte com o suporte de empresas ou corretores que façam essa análise junto com você. Desconfie daqueles profissionais que só te levam em dois lugares e dizem que ali estão as melhores opções. Não é bem assim pra nada nos EUA, nem pra comprar carro, nem pra comprar comida e muito menos pra gastar uma grana comprando um imóvel.

É ou não tentador você chegar numa casa-modelo e ver uma cozinha como essa?

Leia atentamente os contratos.

Se a sua dúvida em termos de contrato é o idioma e as dificuldades naturais de ler tudo aquilo que está escrito, não hesite em procurar um profissional no Brasil que possa também te auxiliar nesse campo, lendo e avaliando o contrato que por ventura será firmado nos EUA. É preciso estar super atento com todas as clausulas e ter ciência do que você vai pagar de juros, qual a taxa real de juros da operação e assim por diante. As vezes a facilidade de sair da construtura com contrato assinado é tanta que a pessoa não para pra pensar. E cuidado, não tem essa conversa de ágio nos EUA. Contrato assinado, contrato a ser cumprido. Voltar atrás nem sempre é possível, lembrem-se disso.

Comprar imóvel usado ou imóvel novo?

Aí um ponto que deixa muita gente em dúvida. Eu não sei qual a melhor resposta pra essa pergunta, mas, a priori, eu diria que, dependendo da negociação (e caso você também não tenha pressa “pra ontem”), valeria muito a pena pesquisar as opções de imóveis usados disponíveis nas mais variadas listings. Os programas que acessam os dados do mercado imobiliário americano são muito bem desenhados e é possível filtrar as pesquisas para achar exatamente aquilo que você tem em mente. Um imóvel usado, dependendo do ano, vai necessitar é claro de alguns reparos. Para isso que existe uma checagem geral antes da venda, uma espécie de avaliação feita por profissionais e empresas especializadas que vão dizer,  via relatórios, quais as reais condições estruturais daquele imóvel. Algumas vezes é possível usar essas informações para negociar com o proprietário melhores formas de compra. O imóvel novo provavelmente não teria esse problema. MAS, nem sempre isso ocorre. Uma boa dica é pesquisar na NAHB – National Association of Home Builders quais as empresas de construção que atuam em cada região e as suas respectivas avaliações de mercado.

Brasileiros investem em Orlando.

Não tenho a menor dúvida que houve um redirecionamento do fluxo de investimento imobiliários dos brasileiros na Flórida de Miami para Orlando. Claro que Miami ainda é o foco, cidade grande, outra realidade e por aí vai. Mas houve uma tendência bem clara de investir em Orlando e cercanias influenciada pelos valores bem mais convidativos do que no sul da Flórida. Porém, como já salientei aqui ao longo desta matéria, ao mesmo tempo em que houve um “boom” de investidores brasileiros, há agora uma nítida tendência nesse mercado, influenciada por dois grandes fatores: 1) o câmbio e as suas oscilações quase que diárias (leitores, uma coisa é você comprar dólares pra viajar, outra coisa é você atrelar aos seus rendimentos uma dívida em dólar para ser liquidada em “x” anos, concordam?) e 2) a recuperação da economia americana e, em particular, deste setor imobiliário. Estima-se que os preços MÉDIOS de imóveis na Flórida já tenham subido algo em torno de 20% a 43%, desde 2011 e isso reflete nas vendas. Outro indicador bem interessante é que os preços em Orlando sobem continuamente a mais de 3 anos.

Vejam a matéria do Estadão que fala exatamente sobre isso, já alertando, desde o ano passado, sobre essas reduções.

Aqui outra matéria, em inglês, do Orlando House Market Report, aonde estima-se concretamente que a média de valorização em 2013 ficou na casa dos 24%.

Considerações Finais:

Para quem leu até aqui entendo que fica a impressão de que este autor defende que as pessoas não comprem imóveis em Orlando. Quero deixar claro que essa não é a minha avaliação. O que eu quis deixar claro neste artigo são os fatores importantes na tomada de decisão que as famílias devem avaliar antes de comprar um imóvel nos EUA e assinar contratos. Simples assim. Não defendo nem critico a ação de fulanos ou beltranos nesse mercado imobiliário. Apenas acho que existe muita conversa fiada e muita propaganda enganosa nesse campo (exatamente como se tem também no Brasil). É claro que as vezes uma minoria acaba por denegrir a maioria que trabalha sério e repassa as informações corretas. Por isso mesmo é essencial que você, ao ter essa avaliação de querer investir em Orlando num imóvel, procure sempre as melhores opções de profissionais para auxiliar em TODO o processo e principalmente no pós-venda.

Vejo ainda que é preciso recriar um pouco a visão de investimento e o caminhar dessa análise com a idéia efetiva de viver legalmente nos EUA. Isso é de suma importância para muitos e quanto mais informações concretas as pessoas tiverem, mas subsidiadas elas estarão para a tomada de decisão.

Acho ainda que vale muito a pena segurar um pouco os ímpetos de investimento. Não sabemos como vai ficar o cenário da economia brasileira, muito menos a questão cambial. É pouco provável que haja um total  colapso, porém é bastante previsível que a tendência da economia brasileira afete o câmbio e, por sua vez, crie impactos bem efetivos nessas questões de investimento. Talvez seja a hora, neste momento, de comprar dólares e guardar para, num futuro, pensar e planejar o que fazer.

É isso meus amigos, espero que tenham gostado da matéria e, por favor, críticas construtivas são sempre bem vindas. Um grande abraço.

Luciano